信贷收紧、限购升级、土地流拍、房地产税试点消息发出，杭州楼市在2021年满怀期待地开始，意想不到地结束了，不少置业人群和从业者心生迷茫，2022年又会如何？
杭州贝壳研究院最新发布《2021年杭州楼市白皮书》，以此更全面反映杭州楼市，也希望在房住不炒的主基调下，杭州楼市尽快修复回稳，实现良性循环和健康发展。
成绩单依然抢眼，新房成交创5年新高，二手成交处历史高位
平心而论，2021年面对政策持续收紧、疫情反复，杭州楼市依然表现出强大的市场韧性。
2021年红盘潮密集，市区新房成交20.9万套，同比上升37%，其中住宅成交17.6万套，同比上升49%，成绩斐然。不过， 2020年下半年积压了大量的实际成交但未网签的新房，2021年上半年以来网签效率提升，受此影响， 2021年的新房网签成交量创5年新高。
二手成交超7.9万套，相比2020年，成交量整体下滑23%。全年上半年成交5.4万套，下半年成交量急速下滑，仅2.5万套，下滑53%。由此可见，信贷持续收紧、杭州“85新政”、调整落户门槛等政策对于二手买卖流通影响较大。
但长周期来看，由于上半年成交量大，2021年全年成交量仍处于高位，与2019年成交量相当。
数据来源：瑞达思，杭州贝壳研究院
数据说明：新房统计不含建德市、桐庐县与淳安县成交数据，二手房统计不含建德市、桐庐县与淳安县成交数据
随着2020年年底、2021年年初银行收紧房贷业务，南京、宁波、深圳、杭州等城市房贷利率上扬，甚至部分银行还暂停了二手房贷款业务。在杭州，从1月起，贷款利率持续提升，至9月，首套房贷款利率提升至5.90%，二套房贷利率突破6.0%。由此，全款客户占比不断提升，由2021年1月的15%提升至2021年底39%。
新房分化明显，85新政后摇号热度快速下降
去年杭州市区共推出13.6万套房源入市，其中参与摇号登记755次，参加摇号人次总计71万组。不过新房分化比较明显，溪上俪庭、蒲荷云邸、檀映里等热点红盘需要顶格社保方能入围，也有楼盘流摇。据统计，参与摇号登记中，需要摇号453次，流摇项目302次，占比40%。
“1.27”新政之后，紫璋台公寓、丹枫四季院为代表的热盘出场，开启2021年第一场开盘潮，在如此多的红盘入市分流的情况下，多个楼盘中签率仍为个位数。“8.5”后，杭州迎来了第二波大规模开盘潮，70多个楼盘陆续领出预售证，近2万套房源入场。不过，下半年摇号热度快速下降，最高10月平均中签率已达33%。限售项目数量也印证了新房市场逐渐趋于冷静的现象。
余杭区全年跌幅最大，临安城区为今年最热二手板块
与2020年相比，各区域住宅成交量均下降，其中余杭区下跌幅度最大，达43%。余杭区住宅，过去在较长时间内都是购房热度较高的区域之一，主要是以未来科技城为代表的区域，以及闲林、良渚、瓶窑、中泰。随着市场行情的调整，挂牌量价回调幅度，与购房者承受力存在的价格鸿沟更为明显，成交难度突出，市场降温更为明显，成交量萎缩更快。
热点学校林立的西湖区，众多学校周边楼盘热度下降，成交量最多跌了7成。受此影响，西湖区二手住宅成交量下滑同样十分明显，高达39%。
以二手住宅成交量来排名看，临安城区以2289套成交量，占据2021年成交板块榜首。总体来看，Top30板块的成交均价较低，临安、闲林、崇贤、星桥、青山湖科技城均为高热度的价格洼地。
从成交价格来看，总价200万以下住宅成交占比提升3.7%，600万以上住宅成交占比提升2.7%，200-600万内中间价位住宅成交占比均有下降。刚需群体面对“上车”压力，在市场下行时所受影响不大，而核心区域的房产的价值被持续看好。可见，在市场动荡时期，刚需群体与高端改善群体的需求依然强烈。
同时，大面积住宅也更受欢迎。2021年二手住宅套均面积99㎡，为连续6年最高成交面积。在各面积段中，刚需群体青睐的100㎡以内的住宅成交占比下滑，其中80-100㎡面积段下滑最为明显。100㎡以上的住宅成交均有小幅上升，120-140㎡热度上升信号强烈，刚改群体需求加剧。
00后入场，“她势力” 凸显，更多外省籍人员安家置业
杭州的快速发展，吸引无数外省籍人员在杭州安家置业。贝壳数据显示，2021年在杭置业人员中，64%均为外省人员，浙江省内人员仅占比36%，原籍为杭州的购房者整体仅为15%，不到两成。
原籍在浙江省以外的购房者，最愿在杭州买房的是原籍安徽省的购房者，占外省人员在杭州置业比例高达20%，也就是说，每5个在杭州买房的省外人里，就有一位来自安徽。
而在女性经济独立的背景下，女性购房也成为新趋势。贝壳杭州站购房客户中，女性购房占比连续6年提升，“她势力” 进一步凸显，2021年女性购房占比已经达到44%。在各年龄段中，90后女性购房比例高达48%，在各年龄段中占比最高。
最早出生的00后在2021年刚满21岁，尚未完成大学学业，然而在购房市场上已经出现00后的身影。2021年00后购房占所有客户比例为1.19%，相比2020年的0.65%有所提升。
值得注意的是，尚未大批进入职场的00后购买力强劲。接近30%的90后会购买120㎡及以上的房屋，在90后中，这一比例仅为13%。在成交价段上，购买500万元以上房屋的00后占比达到14.8%，购买800万元以上占比3.5%，远超90后。
