豫企正商地产进京背后

近年来，北京土地价格的一路飙升一度令渴望跻身京城的各路地产豪强望而却步。但正因如此，进京开发无疑是所有致力成为全国性品牌地产公司几乎必纳的投名状，立足北京已变成彰显企业实力的象征。

4月底，来自河南的正商地产分别以28.9亿元摘得丰台槐房村新宫村自住房地块、12.1亿元摘得顺义区仁和镇自住房地块，总投资高达41亿元。由此，正商地产这家郑州地区的“一号人物”也由此闯入京城崭露头角。

北京“新玩家”

北京楼市向来不乏新晋入局者。但从近年来登堂入室的房企来看，无论是中骏、阳光城，还是葛洲坝，要么是全国知名房企，要么是央企背景声名在外。但正商地产的名头实在称不上响亮。

4月27日，河南正商集团旗下子公司河南新筑以41亿元连续摘得北京两块土地，总建筑规模达16万平方米。

“一方面价格不菲，另一方面竞争对手林立，都让正商地产成为当天焦点。”一位在当天拍地现场的业内人士介绍，最先出让的丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改造二期地块被正商地产以28.9亿元摘得，楼面价2.88万元/平方米。拍卖前，该地块在网上共获得8次报价，参与竞拍的公司包括葛洲坝、金融街、中粮+天恒、首创置业、首开+保利、金隅+住总、碧桂园+旭辉等。最终正商地产经过47轮竞价胜出。随后，正商地产又再度击退一众实力房企，迅速拿下顺义仁河镇地块。

该人士进一步分析，“虽然近年来北京楼市不乏新面孔，但像正商地产这样知名度不太高的公司还是比较少见。近年来，北京土地市场上的‘玩家’日益稀少，几乎被30多家龙头房企所垄断。即便是已迈过3000亿级门槛、全国楼市销售暂列第一位的碧桂园也尚未从北京土地市场上公开拍下一块土地，此次正商地产的来头和意图颇为引人关注”。

资料显示，来自河南郑州的正商地产创立于1995年，是一家集房地产开发、工程建设、物业服务、酒店管理、医院管理、投资和信托基金管理于一体的跨国企业集团。 正商地产主要经营业务为房地产开发，下属28家子公司，相继开发了60余个项目，目前在河南郑州、洛阳、信阳、新乡以及山东青岛、海南文昌等地设有分公司并运作项目，累计开发总建筑面积约2200万平方米。据正商地产官方网站介绍，公司开发产品主要为住宅和高端商务写字楼两个产品系列。

2016年，正商地产销售额261.2亿元，销售面积270.7万平方米。2016年正商地产在郑州市场排名中位列榜首，领先在全国拥有更高知名度的河南建业年销售额120多亿元，后者是当地最大的房地产企业。

棋行险招？

“用赔钱赚吆喝来形容正商地产此次进京拿地可能也不为过。”一位楼市观察人士介绍，正商地产本轮取得的两地块均为自住型商品住宅，盈利空间有限。其中，丰台地块综合楼面价高达2.88万元/平方米，而项目出让条件中销售限价为3.5万元/平方米（含全装费用），顺义仁河镇地块楼面价为2万元/平方米，销售限价为2.4万元/平方米（含全装费用）。

由此可见，除去建安成本、财务成本、人力成本外，两地块未来收益预期甚至可以忽略不计。

“河南正商地产大有不计成本志在北京拓土封疆，更多考虑树立企业品牌，具有象征含义，其潜台词就是公司有能力在北京市场立足。”易居研究院智库中心研究总监严跃进评价，正商地产此举有明显的黑马味道，但该公司积极进京拿地也是有道理的。企业资金实力的增强，房企需要不断往外走，到北京市场拿地，表明企业进入北京市场的迫切程度。对于企业而言，楼面价接近销售限价的事实令人无奈，但都是带有走一步看一步的心态做投资，后续也会考虑降低开发成本等，进而降低投资风险。

实际上，正商地产的发迹正是来自公司在郑州市场的积极布局，加上郑州市场爆发式的房地产成长，进而获取了较多的盈利资金。

严跃进分析，河南正商是典型的凭借区域市场快速做大规模的中型房企。梳理去年全年该公司拿地情况，该公司超过80%的拿地来自郑州本地，企业要实现规模化发展，走出郑州迫在眉睫。

正商地产谋求投资一线核心城市的投资意愿不断增强。事实上，本次在北京拿地之前，正商地产其实已在北京土拍市场“潜伏”已久。在4月25日北京朝阳区管庄乡地块、大兴区瀛海镇地块的拍卖现场均有正商地产的身影。

面对北京商报记者的采访诉求，河南正商集团相关负责人回应，目前处于敏感时期，关于北京地块相关情况暂时不便发声。但早些时候，公司相关负责人曾明确表示，北京是企业一定要进入的市场，会不惜一切代价拿地，公司后续还会参与住宅地块的拍卖。而正商地产也在几年前就制定了布局北上广深一线城市的战略，只是今年才开始真正关注这些城市的土地招拍挂市场。

对于项目前景，该负责人还表示，自住房的销售肯定不是问题，首先考虑把产品做好，盈利的问题是其次。这两块地的价格在预期之内，只是赚多赚少的问题。

2017年，布局全国已成为正商地产的重要战略。除了北京之外，正商地产也在上海积极谋求土地资源。此外，合肥、长沙、武汉等热点城市也是其重点关注区域。

另一位行业人士则指出，当前一二线城市调控更加严厉，项目去化周期正在不断拉长，企业风险也在加剧，此时不计成本冒险进京的风险也高于以往。对于志在扩张的中型房企而言无疑也是一把双刃剑。

正商的家底

渴望走出郑州，告别偏安一隅的正商地产除了胆识之外，家底更是关键。

实际上，正商地产只是在近两年发展迅速。资料显示，2014年正商地产销售金额为118.69亿元；2015年，公司全年销售额为133.89亿元；直到2016年正是借助郑州楼市的爆发，正商地产实现了销售额261.2亿元，完成近100%的增长，但正商地产仅在郑州市场就占到了230亿元的销售额。

登陆一二线城市对资金的需求与以往固守郑州大本营时绝不能相提并论，正商地产的家底以及融资渠道也随之引发行业关注。

根据公开资料显示，正商集团拥有香港主板上市企业正恒国际控股，美国纽交所上市公司GMRE（全称Global Medical REIT Inc．全球医疗房地产投资信托）两家海外融资平台，同时正商地产也是郑州银行的第三大股东。

5月2日，正恒国际控股有限公司公告宣布重大收购交易，披露公司收购北京土地使用权的同时，也披露了控股股东提供财务资助及股票恢复买卖的情况。公告指出，正商地产控股股东HuangYanping向公司提供41亿元无抵押贷款，为期两年，利率不高于年息4厘，所得用于为收购及发展地块提供资金。

虽然拥有多个融资平台，但正商地产融资平台的盈利能力似乎算不上乐观。据正恒国际控股公布的信息显示，截至2016年12月31日，该公司实现收益约7956.9万港元，实现毛利约6135.2万港元，规模均显得比较有限。此外，该年报还显示，公司拥有人应占亏损5670.2万港元，同比扩大188.49%；每股亏损0.97港元，不派息。

对此，正恒国际控股表示，公司拥有人应占亏损增加主要由于2016年完成有关GMR于纽约证券交易所的股份发售及转板上市，而被视做出售公司所产生的净亏损，此外，公司持作买卖股票投资的公平值也出现了下降。

此外，正商集团旗下的美国GMRE公司，即全球医疗房地产投资信托也于去年7月在纽约证券交易所上市，发行股本为1500万股，募集1.5亿美元，总市值为1.7亿美元。GMRE作为一个金融产品，主要是通过在美国市场上和美国的大型医院协会、大型连锁医院合作，在美国收购优质的医院资产，将其出租给美国的优秀运营集团，通过收取租金和获得资本增值获利，但希望短期内实现大幅盈利还不现实。

业内人士评价，无论从规模上还是融资能力上来看，正商地产两个国际化融资平台还处于成长阶段，融资能力相对有限。

严跃进则表示，正商地产的全国化布局让企业对资金的需求必然又上一个台阶。企业后续需要在融资方面有更多新动作，否则将会面临发展的瓶颈。从这个角度而言，登陆一线城市相对容易，站稳脚跟却不易。正商地产未来寻求的规模化发展，除了依靠产品品质实现溢价以外，企业的盈利能力、融资渠道的扩展都将迎来新的考验。